王倩：房地产轻资产运营的机会究竟何在？‘南宫NG28’

发布时间：2024-09-10  人浏览

本文摘要：中国原创报导 2016年12月6日，在由中国互联网新闻中心中国主办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼上，翰同资本创始人王倩公开发表了以主题为《你好长短资产切换》的演说。

中国原创报导 2016年12月6日，在由中国互联网新闻中心中国主办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜颁奖典礼上，翰同资本创始人王倩公开发表了以主题为《你好长短资产切换》的演说。作为注目房地产行业多年的资深投资人，近两年来，她将投资标的探讨于房地产产业链，重点注目长租公寓、文创产业、旅居等创意运营商、销售经纪服务商，以及互联网平台运营商，对于房地产行业从宽资产模式向轻资产模式的改变具有了解的思维。王倩指出，轻资产模式正在渗入房地产仅有产业链，由于轻资产运营不必须密集的资本，可以建构很快扩展的体系，因此轻资产限于于更好的房企。

翰同资本创始人 王倩以下为王倩的演说国史：我忘记2014年的时候大家都是愁云惨雾，都在想要怎么做转型。2015年是兴起了很多新兴业态，今年的房地产，我不告诉是最后的一轮可怕呢，还是所有开发商的车祸进账，但大家都尊重的是，房地产的上半场早已过去，这种低快速增长、低重复使用、低周转的研发和辟新房居多的模式早已过去了，房地产传统的研发模式我们现在叫它无法忍受之轻。

我们看传统的研发模式：低毛利过去在2005、2006年的时候我们投绿城上市，绿城的毛利差不多40%，到后来平均值降至了20%。去年2015年全国所有上市房企利润率还在10%，但是从今年到三季度的结果出来，早已降至了8%以下，只有7.8%了。房地产早已仍然是一个低利润的行业；低周转周转认同是流动不一起了；高杠杆，从政府从对预售的容许，到对拿地资金端的容许，现在都在展开去杠杆的希望，所以传统的模式早已是遇上了较为大的危机。

那么，后面的投资机会究竟在哪里？那乃是你好长短资产切换。房地产具备不能移动性，是轻资产，它的流动性没那么好，是资本密集型的行业，那为什么我们现在要做到重？房地产投资机会究竟在哪里？过去12年也经过了很多周期，我想要从一个投资人的角度来共享一下我对这个市场的观点。房地产于是以从制造业向服务业改变你好长短资产切换，是未来房企的发展趋势。

现在该辟的都早已建满了房子，北京建到了七环，连京津冀都早已盖满了。在三四线城市，一个碧桂园的大盘就早已可以符合这个小城市未来十年的市场需求。存量资产究竟应当将怎么样去运营？互联网一定是所有行业都面对的话题。

房地产是一个低频高价的行业，所以也是互联网渗入比较慢的一个行业，但是互联网的确现在也对全行业展开了十分大的渗入，不管就是指作为内部管理的SaaS的角度，还是从提升效能的角度，到利用一些大数据、互联网的方法去解决问题交易双方信息平面的角度，早已构成了十分多的商业机会。此外，乃是和互联网涉及的金融服务。这几年，和地产涉及的金融新产品层出不穷，传统的研发模式下，房地产只不过是人效比尤其低，也是资本密集型的行业。

目前来看，整个房地产行业于是以经历着从制造业到服务业的改变，但它能无法经受得了新形势的冲击，是个很最重要的问题。轻资产的机会究竟在哪里呢？我们早已有过于多的存量资产，但并没获得十分好的运作。毕竟，主要在于：首先，建筑本身做到得较为坚硬，比如设计，未必需要跟得上时代的市场需求，我们20年前垫的房子，现在看上去真是没任何不存在的价值。

从设计、修建的角度，这些房子改建了之后可以绽放很多新的生机；二是现有的存量资产没构建最差、最佳的用途，这和时代变迁有关系。所以说道，存量资产的运营只不过是十分大的课题。从经营取得的现金流往往对于研发企业，特别是在是现在千亿级销售额的企业来说，是十分小的数字，甚至是不值一提的。回首历史，我们不会找到，一旦房地产开发碰到困难，比如2008、2009年的金融危机，2014年房地产销售遇到困难的时候，所有大的房企都在辩论如何转型，改向商业地产、养老地产、旅游地产，但不管并转到什么方向，都仍然是期望拿一个噱头还去盖房子、做研发，一旦研发的市场好了，运营方面就又弱化了。

所以传统企业是缺少运营转型的动力和能力，因为闹的角度不一样。轻资产的运作，因为相结合于轻资产，盈利模式十分明晰。对于轻资产任何经营上的改良和边际效益的减少，都会对轻资产减少十分大的价值，在房地产投资领域叫资本化亲率。

现在一线城市北京、上海核心的写字楼或者商业物业，其资本化亲率是4%到5%，换言之，每一块钱租金的减少，不会给这个物业带给20到25倍的价值报酬的减少。此外，轻资产的运营，因为不必须那么密集的资本，所以可以建构很快扩展的体系，而谈投资最重要的乃是可以规模化。

细分市场享有大量的轻资产运营机会在轻资产行业究竟有什么样的投资机会，可以可供开发商去做到转型，或者做到投资，或者投资商来做到考虑到？这张图是我们对整个房地产的产业链的较为系统的辨别，纵轴的第一个环节是最轻的，就是修建或者研发的环节。仅次于的一定是居住于类，办公、商业，还有很多比较规模小，但总量几乎极大的细分环节，比如行驶、养老、仓储、文旅。在每一个横轴和纵轴的交点上，都会杜绝出有十分多的创意类的轻资产运营的企业。

后面我们不会把这个产业链分为三个较为大的环节，运营、交易、服务。居住于领域，我们把它分为暂住和旅居。运营的暂住就是各种各样的公寓，就是过去两年投资圈面对的大风口。

对所有的公寓运营商来讲，公寓运营是一个大课题。第一是可以把它分为整租或者散租，整租就是整栋的去拿原先的其他用途的房屋，通过设计改建，变为标准的产品，比如魔方公寓；散租有代表性的就是链家做到的自如友家，把房主的房子必要的加以改建。这两个行业有相当大有所不同，对公司内部的资源配置、管理拒绝都有所不同，服务客户的档次也不一样，有服务式公寓，还有轻奢，像新派公寓就是很好的代表，魔方公寓则是针对白领公寓的典型代表；再行到下面还有针对蓝领的劳动密集型员工的居住于市场需求，这个市场需求也相当大。

我们可以从上到下分为许多细分行业，去找这里面最有代表性的领头羊来投资。旅居也是这样，像如家、锦江、华住集团，都是有代表性的企业。

现在，有特色的运营公司渐渐不会凸显价值。办公领域也可以有很多细分环节，比如牵头办公，从美国的wework开始，到总理特别强调双创，到以毛大庆先生创立的优客工场派的一大批牵头办公空间，实质上是给十分传统的、没变化的办公行业带给了很多新的生机，也位很多小企业或者是面积变动、业务调整非常灵活的企业获取了一个崭新的办公模式。相等于把很多小企业从家里、自小的SOHO空间、从破旧的商住楼全部纳出来，转入到较为精致的、可以灵活性的随意减少或者增加工位、租期也非常灵活、可以便捷的和同行、资本等展开交流的办公空间。

这种对传统企业的痛点需要有所政治宣传的领域，一定是有一点我们投资的方向。除了优客工场之外，还有很多细分的比如文化创意产业园的运营商、精品办公的运营商，还有专心于对小企业的分开办公市场需求，都是十分有代表性的。商业里的细分业态某种程度很多，商业和办公、居住于不一样，办公和居住于是人生产、生活的空间，但商业是产生交易不道德的场所，所以商业里可以看见有两端，一端是代表业主方、运营方，另外一端有很多商户或者内容的经常出现。

从运营方来讲，比如做到高端的万象城和大悦城都在做到轻资产的管理输入了。面临有所不同的细分市场，都可以有专业的运营商的不存在。在商业里另外有一个特点，是可以融合消费升级去投很多内容，之前仍然是说道电商冲击了传统的零售行业，从线下往线上统合。

现在推倒过来，很多是推倒过来，比如文旅概念等等大的集合点，都有很多新的市场需求。交易类平台，像链家这样的企业早已沦为独角兽级别，估值早已是几百亿人民币了。

还有途家针对的是旅居行业，还有国外有代表性的Airbnb，还有房多多，都是估值很高的企业。但是后面的独角兽在哪里？针对长租领域的出租平台，只不过是解决问题了青年人租房平台的市场需求。

我们在其他网站看见的充满著欺诈、钓鱼的信息，此外，信息替换也不及时，所以确实想要出租一个三到四千块钱的房子，通过网络去找寻只不过是十分不方便的。嗨寄居这家公司是利用了很多互联网和大数据的手段，把传统中介每月每个业务员需要做到四到六单的业务，用十分重的模式，可以让人均单效比超过每月70到100单了，这就是通过互联网提高的效率；此外，我们转的第六感渡假别墅，是专门针对中国人海外旅游的高端别墅预计平台，也是贴近了消费升级大主题的运营平台，也不会十分有市场。

办公类的交易平台，从互联网角度紧贴传统办公交易中介的这几家，只不过也都很活跃，不管是空间+、优办、好出租等等，都是办公门类交易平台里十分杰出的代表企业。商业类也某种程度辈出了很多互联网交易的平台，有可能在一些比较较为小的细分业态，行驶、仓储、互联网交易的市场需求，还在提高运营管理的能力，但是一旦市场规模充足大，经常出现了市场需求和交易的不给定，一定是不会有人从互联网的角度去提高和提高它的交易效率。服务类，在居住于领域，比如物业服务，彩生活是一个代表。

家装后服务，土巴兔早已变为了具备十分大市场份额的互联网家装企业，提高了传统家装的很多痛点。还包括给所有的这些租房的公寓运营商获取金融服务的这些企业，比如魔方金服。

办公的后服务，还有商业地产运营商获取大数据分析、获取定位分析、获取活动服务的企业，都是我们下一步深度扫瞄的目标。重代表着未来整个行业新的方向，但是没轻就无所谓重，因为轻资产一定是所有运营服务商不存在的一个根基和基石，运营商、服务商的目的是为了提高轻资产的价值。我们所有的交易平台也好、金融服务也好，是为了除去各个交易环节中的痛点，减少轻资产的流动性。所以到最后，最杰出的投资人一定是长短举，靠重去给轻电子货币、去给轻所求，用轻资产的力量给轻资产挂上翅膀。

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